Капкан черного риелтора

[ТыкваЧел]

Капкан черного риелтора

Ажиотаж на рынке жилья играет на руку недобросовестным риелторам. Как не попасться в их ловушки?


Составлен список самых популярных приемов, которые помогают мошеннику оставить человека без денег и без квартиры.

Один из самых распространенных способов - маклер, представляющий интересы продавца, устраивает аукцион среди покупателей , выбирая для совершения сделки того, кто предложит большую цену. При этом он зачастую действует за спиной продавца, то есть на свой карман. Также представитель продавца заключает с покупателем договор при условии дополнительного вознаграждения. Риэлторы, представляющие интересы покупателя, вынуждены принимать эти условия, поскольку отказ приводит к срыву сделок. Эти два приема были описаны в 2006 году в меморандуме, составленном Московской ассоциацией гильдии риэлторов как самые "ходовые".

Не менее популярна своей безнаказанностью такая афера как признание сделки недействительной. Договор составляется таким образом, чтобы его в дальнейшем легко было признать в суде недействительным с двусторонней реституцией. Это означает, что продавцу возвращается квартира, а покупателю - та сумма, что указана в договоре. Фокус заключается в том, что договорная сумма обычно равна балансовой стоимости квартиры по справке БТИ, и почти всегда она оказывается на порядок ниже той, что реально передана продавцу. Именно разница между двумя суммами денег и достается аферисту.

До сих пор бывают случаи, когда одну и ту же квартиру мошенники несколько раз продают разным покупателям. Например, так в 2003 году в Москве действовала группировка Николая Сатарсова. Преступники продавали 3-х и 4-хкомнатные квартиры по смешным ценам - до 45-55 тысяч долларов и объясняли это тем, что якобы действуют от имени Международного общественного фонда. Все "подтверждающие" документы, в том числе платежные поручения и гарантийные письма просто подделывались. Обман был раскрыт, но весь ущерб пострадавшим возместить было невозможно. Правда, по словам экспертов, сегодня перепродать одну и ту же квартиру другому лицу крайне затруднительно, поскольку эти договора проходят государственную регистрацию и достаточно проверки, чтобы избежать обмана.

Сложно вычислить черного маклера, когда он действует от имени популярного риэлторского агентства. В 2006 году на всю Москву прогремел случай, когда 500 незаконных сделок с недвижимостью были проведены в офисе под вывеской известного агентства МИАН. Преступники скрылись с деньгами, а компания пострадала от порчи репутации.

В Челябинске в этом отношении все-таки немного безопаснее - город меньше. Однако юристы рекомендуют держать порядочным агентствам руку на пульсе: защитить "раскрученное" имя фирмы можно при помощи юридического оформления и государственной регистрации прав; мониторинга рынка на предмет выявления нарушителей; анализа единого госреестра юридических лиц для выявления тех, кто имеет сходное или тождественное название, проведения претензионной работы и привлечения правоохранительных и судебных органов для преследования нарушителей. И, конечно, клиентам агентства тоже стоит быть начеку и проверить компанию.

Другой вид этого рода мошенничества - когда сотрудник агентства действует за спиной руководства, но при этом пользуется и базой агентства, и его добрым именем, но прибыль оставляет себе. "Свои" расценки при этом, разумеется, выше.

Агентства для характеристики жилья часто используют стандартные фразы, например: "Одно- или двухкомнатная квартира в Челябинске по цене до 2 млн рублей". При этом у покупателя, как правило, есть конкретные пожелания по району, типу дома, этажности, наличию инфраструктуры и т. д. Риелторы же развязывают себе руки: на словах обещают найти то, что нужно по всем параметрам, а на деле могут подсунуть несколько заведомо не подходящих покупателю вариантов. Предъявить претензию и добиться возврата денег за некачественные услуги по подбору жилья, увы, не удастся: ведь общие условия, прописанные в договоре, соблюдаются.

Следует максимально подробно и обязательно письменно указывайте признаки квартиры, которую хотели бы купить, - район, тип дома и т. д. Можно перечислить все прямо в договоре либо в специальной заявке на подбор жилья - приложении, ссылка на которое делается в договоре. Не доверяйте стандартным кратким фразам в сочетании с устными обещаниями риелторов.

Принимая деньги от клиента, агентство выдает документ с солидным названием - "гарантийное письмо". Казалось бы, чего надежнее: риелторы дают письменную гарантию, что вернут плату, если не выполнят всех обязательств. На самом деле это может не соответствовать действительности. "Дословно в письме говорится не о возврате уплаченных клиентом денег, а о "выплате клиенту денежных средств" агентством", - поясняет эксперт.
Таким образом, это письмо никак не подтверждает, что гражданин оплатил услуги риэлторов. Поэтому, с одной стороны, клиент лишается возможности добиться возврата своих денег - например, в случае досрочного отказа от услуг агентства. С другой стороны, фирма может повторно потребовать плату.

Чтобы избежать неприятностей, следует оплачивать услуги риелторского агентства только при условии выдачи вам финансового документа строгой отчетности - квитанции или ордера. В таком документе обязательно должны быть указаны факт перечисления вами денежных средств и основание: плата за соответствующие услуги, обращает внимание NEWSRU.com.

Агентство берет аванс за квартиру, чтобы передать продавцу; в подтверждение выдает своему клиенту-покупателю расписку. Риелтор заполняет ее на бланке, правда, фирменную печать не ставит, но зато "оформляет еще более надежно" - указывает в расписке, что лично принял деньги, и добросовестно пишет свои паспортные данные. Подвох в том, что, во-первых, в лаконичной расписке не конкретизируется, кому именно и за какую квартиру должны быть переданы деньги. Во-вторых, по расписке, выданной риелтором от своего имени, один должен отвечать в любой ситуации. Так что, если риелтор, принявший деньги, вдруг исчезнет - хотя бы элементарно уволится, - то искать ее придется самостоятельно, а с риелторской фирмы взятки гладки.

В расписке, квитанциях, любых других документах, выдаваемых вам риелторами, обязательно должно быть указано, что все действия (подбор квартиры, прием денег, их передача другим лицам и т. д.) совершаются агентством в лице его сотрудника - риелтора, агента такого-то. Также непременно указывается основание, подтверждающее полномочия конкретного сотрудника на соответствующие действия: как правило, это доверенность от агентства - пишутся ее реквизиты, в том числе дата выдачи.

Если действие совершает непосредственно гендиректор агентства - например, заключение основного договора на оказание услуг, - то помечается, что он действует на основании учредительных документов фирмы (обычно - устава ООО).

Если вас хотели обмануть, обязательно обратитесь за юридической помощью. Даже, если попытка не увенчалась успехом, не оставляйте ситуацию без огласки. Возможно, ваши действия выручат не один десяток добропорядочных граждан.