Перепланировка

[Nef]

У всех, кто решается на изменение стандартной квартиры возникают вопросы относительно такого понятия, как «перепланировка». Что это? Являются ли производимые изменения перепланировкой? Как ее узаконить? И что можно делать, а что нельзя?

Основной федеральный законодательный акт, регламентирующий процесс переустройства и перепланировки жилых помещений, -  Жилищный кодекс РФ № 188-ФЗ от 29.12.2004, а точнее его четвертая глава. Там четко определяется, что является переустройством, а что – перепланировкой.
В территориальных нормативных документах законодательно закреплены основные изменения, которые запрещено производить в жилых домах. Кроме этого, там указано, в каких случаях для согласования хватит одного эскиза, а когда потребуется полноценный проект перепланировки.

Перепланировкой считаются любые работы, в результате которых возникает несоответствие между фактической планировкой помещения и поэтажным планом БТИ. Не являются перепланировкой и, следовательно, не нуждаются в утверждении лишь косметический ремонт, возведение или демонтаж встроенной мебели (шкафов, антресолей) и замена инженерного оборудования аналогичным без перестановки.

Перепланировка – снос и возведение межкомнатных перегородок, в результате чего меняются размеры (метраж) и строение (состав) помещения.

Переоборудование – перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройство и переоснащение туалетных и ванных комнат, вентиляционных каналов.

Проанализируем данные, которые предлагают нам различные СМИ. Т.е. как нужно делать правильно.

Можно согласовать по эскизу:
- Перестановка сантехники в пределах тех же помещений.
- Разборка ненесущих перегородок, устройство в них проемов.
- Заделка дверных проемов в любых стенах.
- Устройство перегородок без нагрузки на перекрытие.
- Перестановка отопительных или газовых приборов без прокладки дополнительных сетей.
- Перестановка бытовых напольных плит в габаритах помещения кухни.

Обязательно наличие проекта:
- Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках при объединении помещений по горизонтали.
- Устройство внутренних лестниц
- Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен.
- Изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок).
- Устройство санузлов, ванных комнат, кухонь.
- Перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых приборов (с прокладкой дополнительных сетей)
- Установка бытовых электроплит взамен газовых
- Устройство, ликвидация и изменение формы оконных и наружных дверных проемов.
- Пристройка тамбуров-входов
- Ликвидация и изменение формы балконов, тамбуров, козырьков.
- Остекленение лоджий и балконов.
- Установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т.п.)
- Объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями.

[Nef]

Во многих домах, если на вашем стояке уже есть квартиры с выполненной перепланировкой, вам могут отказать в праве на изменение вашей квартиры.

 Если вы хотите сделать проем в несущей конструкции квартиры необходимо обследование на определение фактической прочности конструкции, кроме этого, необходимо проверить квартиры этажом выше или ниже на предмет наличия и расположения непроектных проемов в несущих стенах. На первых трех этажах такой вариант вообще может быть не одобрен.
 
Нельзя увеличивать площадь санузла без гидроизоляции пола. В некоторых домах запрещено присоединять балкон или лоджию к жилой зоне комнаты (В частности в Москве было несколько обрушений таких балконов). Существуют определенные серии и типы домов, где не разрешаются те или иные действия на первых этажах.

Чтобы выполнить расширение дверного проема в несущей стене требуется укрепление, которое должна проводить лицензированная строительная организация.

Если дом газифицирован, то спальня должна находится в изолированном помещении, следовательно квартира-студия не может быть сделана в такой планировке. Если же плита электрическая, то объединение всех помещений в квартире возможно.

Увеличение площади ванной комнаты за счет кухни может быть разрешено только в квартирах на первом этаже. В противном случае это противоречит существующим строительным и санитарным нормам.

Увеличивать кухню за счет санузла так же не разрешается, т.к. размещение кухни под санузлом вышерасположенной квартиры  запрещено строительными и санитарными нормами.

Расположение унитаза на стене смежной с жилой комнатой (особенно со спальней) должно производиться только в том случае, если эта стена не является перегородкой, иначе требуется звукоизоляция (минераловата зашивается в гипсокартон). Это обусловлено нормами звукоизоляции жилых помещений.

В некоторых сериях домов возможно удаление подоконного блока между балконом и квартирой и установка раздвижных или распашных дверей.

Пристрой балкона на 1 этаже требует разрешения главного архитектурного строительства.

Присоединение лоджии к жилой площади запрещено действующими нормативами в домах определенных серий. При устранении порожка между балконом (лоджией) и жилым помещением нарушается целостность несущей наружной плиты, что недопустимо. Увеличивается объем, который нужно отапливать, что неминуемо скажется на качестве отопления других квартир в доме.

По существующим нормам между санузлом и коридором необходим порожек или же уровень пола в санузле должен быть на 20 мм ниже, чем в сопредельных помещениях.

Некоторые ограничения по перепланировке квартиры касаются определенных серий домов.

Например, в серии домов П-44Т проем в несущей стене можно делать на любом этаже дома, в силу конструктивных особенностей здания, однако его ширина не должна превышать 90см.

В домах серии 1605\12 для квартир на 1-3 этажах возможно устройство проема в несущей стене с усилением, с 4 по 11 этаж проем должен быть не шире 120см, а на 12 – не шире 150см.

[Nef]

Шаги перепланировки:
1. Получить в ЦТИ (БТИ)  центр технической инвентаризации план квартиры. При необходимости вызывается техник БТИ.
2. У балансодержателя дома (ЖЭУ) необходимо получить информацию по выполняемым ранее планировакам квартир вашего дома.
3. Заказать проект перепланировки в лицензированной проектной организации:
- Челябпромстройпроект
- Челябгипромез
- Челябгражданпроект
4. Представить балансодержателю проект перепланировки
5. Выполнить работы по перепланировке лицензированными рабочими. Авторский надзор от этой же фирмы.
6. Вызывается техник ЦТИ для фиксации изменения в плане.

Использован источник: «Ремонт и перепланировка» 06/2007 Спец. выпуск Идеи Вашего Дома. А так же другие источники.

Исходя из всего вышеизложенного, можно сделать следующие выводы.
Мы все хотим, чтобы наша квартира была удобной и не такой как у всех, чтобы у нее была изюминка. Хотя чаще всего, приходится «исправлять» неудобные планировки типовых домов. Кроме этого мы хотим, чтобы наша индивидуальная перепланировка не «покосила» всего дома. Во избежание этого, нужно согласовывать перепланировки и доверять их осуществление только лицензированным и надежным строительным организациям. Зная так же то, что существуют разные типы и серии домов, нельзя руководствоваться опытом других людей, сделавших нечто подобное, что желаете вы. Возможно, конструкция вашего дома не может быть изменена подобным образом, а может быть позволит даже большее. Узнать о возможностях перепланировки вы можете только у компетентных лиц, но не у простых граждан. В нашем городе существует такая организация как Челябгражданпроект, где есть проекты всех существующих в Челябинске квартир и их возможные перепланировки.

[Nef]

Приложение.

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГЛАВА 4. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

     Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

     1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
     2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

     Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

     1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
     2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
     1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
     2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
     3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
     4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
     5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
     6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
     3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
     4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
     5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.
     6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

     Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

     1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
     1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;
     2) представления документов в ненадлежащий орган;
     3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
     2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
     3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. 

     Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

     1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

     2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

     Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

     1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
     2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
     3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
     4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
     5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
     1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
     2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
     6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

[Nef]

Это все теория, а как обстоит дело с практикой? Можно писать здесь.

[КатЁн@]

а мы хотели убрать подоконные блоки в спальне 3х комнатной квартире 121 серии, и установить стеклянную перегородку с дверью между комнатой и лоджией. Делали проекты в архитектурном институте, собирали кучу документов и разрешений, везде разрешили кроме администрации...И судились, и все бесполезно. Нам судья потом сказала, делайте без разрешения, потом узаконим. Пока все приостановили, думаем.

[Ларисончик]

LeonOlya,пишите если что) я во второй организации работаю))

лицензированные рабочие - это щас не лицензия, а СРО. т.е. у нас в принципе любые строительные  работы должны проводиться фирмами имеющими это самое СРО. не в принципе работают все)
у мужа моего есть, но они вроде общестроительные работы не делают.

гидроизоляция - это чтоб влага (грибок и тд) не проникали
у нас по стяжке уложен материал типа пленки, но их щас много разных современных

перегородки - из гипсокартона конечно самое простое
можно кирпич
можно СМЛ - стекломагнезитовый лист, типа ГВЛ

[Ульянка]

подскажите. мне сделали проект перепланировки, пришла в нашу УК отдала на согласование директору а мне сказали что это платно....все знакомые кто делали говорят что делали бесплатно. Наша УК барзеет?
и ещё вопрос по поводу переноса кухни. По закону нельзя чтобы кухня была над жилой комнатой, но если взять к примеру квартиру со свободной планировкой или с черновой отделкой в которых владельцы на этапе строительства говорят где что у них будет, то там у многих получается кухни (мокрая зона) над комнатами. Получается у них по какому то другому закону чтоль узаконено.... мы хотим сделать в кухне спальню а в комнате кухню-гостиную. Когда заказывала проект мне ничего не сказали про запрет, только то что надо будет сходить к соседям по стояку и подписи собрать, скольких знаю кто делал перепланировку с переносом у всех без проблем, главное сначала узаконить а потом делать, а не на оборот.

[DиM]

КатЁн@, а на каком основании отказали в администрации? Если проект сделан грамотно, то не имели права отказать :uglystupid2:

[DиM]

Ульянка, Некоторые УК берут оплату, точнее почти все :sad: Мне повезло, у нас ТСЖ, поэтому не взяли, тут же при мне подписали и отдали обратно, только 1 экземпляр у себя оставили :)

[DиM]

Ульянка, Кухню можно перенести только при условии, что жильцы по стояку согласны. Вам отказали в рассмотрении документов или как?
А понятия уж совсем свободной планировки в принципе нет, всё-равно выделяется место под кухню и с/у

[DиM]

Шахматовы, Смотря какой у вас дом...панельный, кирпичный, монолит и т.д.... и куда увеличить? в ширину или вниз??

[DиM]

Нефертити, Заказывать проект совсем не обязательно в тех организациях, которые вы перечислили, можно в любой, у которой есть соответствующий допуск СРО ;)

[Ульянка]

Ульянка, Кухню можно перенести только при условии, что жильцы по стояку согласны. Вам отказали в рассмотрении документов или как?

когда я принесла документы в УК директора не было на месте, я оставила их. На счет соседей думаю проблем не будет, как минимум половина тоже хотят сделать перенос кухни( остальные квартитры ещё пустуют) не очень удачная планировочка изначальная.

А понятия уж совсем свободной планировки в принципе нет, всё-равно выделяется место под кухню и с/у

выделяется не выделяется а факт остаётся фактом, кухна над комнатой :) вопреки закону

[Nef]

ingenegr, значит все уже поменялось, времени со дня написания этого поста прошло предостаточно.
Мокрые зоны переносить сейчас категорически запрещено, это не узаконивают.